Содержание статьи:
- О преимуществах и недостатках
- Как банки на это смотрят?
В случае погашения ипотечного кредита досрочно, в начале срока кредитования уменьшится базовая часть займа, поэтому заемщик существенно экономит на выплате ставки по процентам. После окончания этого периода процентная ставка уменьшатся, следовательно, и эффект, ожидаемый от этого погашения, тоже снижается.
Данный фактор важно учитывать человеку, умышленно оформляющему такой кредит на максимальный срок с минимальным размером ежемесячных выплат, предполагающему в ближайшее время получить возможность для досрочной выплаты ипотечного займа окончательно. Если, к примеру, человеку нужно купить новую квартиру, еще не продав старую. У преждевременного погашения ипотеки имеются свои преимущества и недостатки.
О преимуществах и недостатках
Погашение ипотечного займа частичное происходит таким же образом, как окончательная выплата всего кредита. Только в заявлении прописывается сумма, которая вносится заемщиком для досрочного погашения частично. После этого банк, как правило, предлагает заемщику уменьшение суммы выплат или сокращение их срока.
Нельзя однозначно ответить, какой из вариантов лучше, потому что в данной ситуации все зависит от интересов клиента. Следовательно, рассчитать погашение ипотечного кредита досрочно без значительных потерь можно только в индивидуальном порядке.
Возможно ухудшение финансовых возможностей семьи, обусловленное изъятием крупной суммы из бюджета для погашения займа. В случае длительного срока кредитования важно учитывать инфляцию (в это время выгоднее выплачивать ипотеку строго по прописанной схеме, она практически съест сумму ежемесячных платежей).
Для аннуитетной выплаты ипотеки, применяемой большинством финансовых учреждений, в договоре прописывается размер помесячных платежей на весь ипотечный срок . В первое время выплачиваются фактически только ставки по процентам. Базовая задолженность погашается очень медленно. Так, при ипотеке, рассчитанной на 20 лет, всего лишь 10 выплаченного долга пойдет на погашение фактической задолженности за первый год , а 90 — на выплату процентов.
Деньги, поступающие на погашение базовой задолженности и процентной ставки, уравняются где-то на13 году выплат.
Как банки на это смотрят?
Банкам, в сущности, досрочные выплаты не выгодны. Когда заемщик регулярно платит, он приносит банку стабильный доход. А корда заемные средства возвращаются преждевременно, им нужно находить применение снова. В итоге возникают сложности с планированием кредитного портфеля.
Поэтому они изощряются всеми способами воспрепятствовать досрочным погашениям и к тому же собственные потери компенсировать за деньги клиентов.
К примеру, наименьшая сумма, которая при таком погашении допускается для зачисления, варьируется в пределах $500-600 — $3000(зависимо от региона). Ибо сумму большего размера гораздо труднее вынуть из семейных сбережений.
Обязательное уведомление клиентом банка об уплате взноса досрочно (за 15-30 дней) и получение разрешения от специального комитета тоже считается одним из вариантов торможения подобных выплат.
Банком может быть установлено ограничение на период поведения досрочных платежей в принципе или установлен период, когда за такое погашение взимается штрафные (2-3 от общей суммы платежа). Но наличие такого рода санкций не значит, что в это время выплачивать ипотеку, опережая график, невозможно (просто переплатите по $2-3 комиссионных на каждые $100). Длиться такой период может от 3 месяцев до 5 лет с дня оформления кредитного договора (как правило,- полгода)
Но иногда можно найти варианты ипотечного кредитования, позволяющие погасить всю кредитную задолженность досрочно и без всяких ограничений. Эти особенности досрочного погашения ипотечных кредитов должны быть обязательно прописаны в договоре. Такие аспекты нужно особенно тщательно вычитывать при подписании кредитного договора и при даже выборе банка-кредитора.
А если у вас на руках вдруг оказалась сумма, позволяющая всю ипотеку погасить сразу, знайте, что погашение всего займа сразу до истечения срока, (пусть со штрафными санкциями), будет выгоднее регулярных платежей. В случае частичного погашения кредита досрочно выгоднее уплатить штраф 1 раз, зато основная сумма долга существенно уменьшится, соответственно меньше станут проценты.
Как банком пересматривается график выплат по ипотеке при досрочном погашении частично, прописывается в договоре. Многими банками заемщикам предоставляется возможность выбрать: уменьшить кредитный срок или сумму ежемесячной выплаты. Конечно комфортнее, когда знаешь, что ипотека будет выплачена не за 20, а за 15 лет.
К тому же, банк изменяет для заемщика график внесения платежей после внесения средств для досрочного погашения.
При выборе уменьшении размера платежей, в более выгодном положении будет заемщик. Поскольку высвобожденные деньги есть возможность использовать для погашения ипотеки до окончания срока или применить для других дел. Калькуляция ипотеки показала, что при займе в $100 000 под 11 годовых сумма ежемесячной выплаты составит $1032. В случае у платы $1232, сократится кредитный период до 12,5 лет.
А на процентах можно сэкономить $60 000. Кроме того, от размера тела кредита будет зависеть и сумма обязательного страхового платежа ( выплачивается каждый год).
У заемщиков с официальной зарплатой есть возможность компенсации налоговых вычетов в размере 130 000 руб.( уплаченные 13). Эти деньги могут быть использованы для досрочной выплаты по кредиту или получения дополнительных доходов.
Что касается целесообразности/ нецелесообразности инвестирования: досрочное погашение или выгодное вложение, специалисты высказывают разные точки зрения. Первые советуют действовать зависимо от выбора валюты кредитования (рублевые іпотеки рекомендуется побыстрее гасить).
Вторые утверждают, что все зависит от готовности заемщиков на инвестиционный риск. Наиболее оптимальным решением, по их мнению, является досрочное погашение. Ведь сегодня вариантов для инвестиций ( чтобы были выгоднее выплаты ипотечного займа досрочно) совсем немного. При этом досрочное погашение можно тоже считать способом инвестирования денег.
Сэкономленные на ставке по базовому кредиту, средства можно тоже считать неплохим доходом.